不動産は単純・明解が一番
 最近は、投資向きいわゆる収入向きの賃貸ビル・マンション・アパート等を購入する傾向・流行ですが、時代は繰り返すとも言われますが、私個人として「不動産又、バブルの二の舞は勘弁して」の気持ちです。同業者からは、何を言ってるかみたいに言われるでしょうが、確かにバブルの時とは違い、採算ベースが合わなければ当然買わないで売買に歯止めが利くと言われますが、果たしてそうでしょうか?当然バブル以前から、採算ベースで不動産価格を出す考えはあった訳で当時も何で採算が合うのだろうかという疑問も出ていてあのようなバブル現象という泥沼に、はまっていったのです。そこに実は疑問視している自分があります。と言うのは、物件所在地が、やはりブランドイメージは何でも付きまとうもので、東京で言えば、とりあえず銀座・麹町・青山・赤坂・六本木・麻布等でしょうか。やはり、いわゆる土地転がしが、またまた発生しているようです。政府も景気優先で様子見でしょうか又は、以前のバブル対策失敗のトラウマがあるのかその時は、不動産価格の冷却・沈静化にばかり目が行って先を見ない、あてがいぶちな方策・税制策等で、とにかくバブルつぶしを目の敵にでもするように行った結果、その後の後始末ができず後手後手となり、通常の不景気・景気の輪廻を逸脱させ、空前の他国にも例の無い無策により経済停滞現象を10年余の間、生じさせた訳で結果、国民全体にそのしわ寄せを味あわせ、結局、銀行を立て直す事を先決にしなければならなくなり、その後の今まで経験した事がない低金利政策を押し付けられ国民皆で?苦渋を舐めあう事になり、当初より、バブル以前に戻るだけでも最低10年は、かかると言われ戦後、日本で空前の空白期間(失われた10年)を生じさせてしまったのではないか等、このところ考える事しきりです。以上の状況は、その間に海外の投資ファンドは、日本の不動産(不良債権化物件)を見逃す筈は無く、さっさと上陸を許してきた訳で、その投資ファンドにファンドと言う事を改めて学ばされ又、その投資基準とはビル家賃収入による、いわゆる利回り回収方法?から建物の耐震基準のクリア方法等(日本は元々世界でも類の無い地震国家であり建物の地震対策は同時代の他の国から較べても当然、傑出した基準で建築していると思う訳で)まで出してきた結果,,とっくに、いい様に旨み部分を吸い取られて今に至った訳で、その類の外国投資ファンドは、既に今や他の国(新興国家の中国・インドBrics?)をターゲットにし始めているとの事。やはり外国は資本主義の歴史その前の西洋式考え(合理主義)が日本と較べて長いと言うか他にも国民性等(元来、狩猟民族と農耕民族の違い?)もあり日本文化は、ある意味その徹底した合理主義の西洋式系考えには、そのままでは受け入れ難くかけ離れていた(明治維新の西洋文化の受け入れは、とにかく最初に西洋文化に触れた事が返って柔軟的に、うまく日本的考えに砕いて同化させ、又そうせざるを得なかった?)のでしょうか。
 と言う事で今の低金利政策で前記の投資利回り物件それを核とするという不動産ファンド!いかがでしょうか?私は至極不安です。そもそも日本の不動産って、そういうものですか?1つの土地・建物を株に変えていわゆる細分化して、いわゆる「上がり」を得て皆で享受するという事ですね。簡略化すると。それで元々の不動産自体本来の維持管理及び機能・効率等が発揮され、第三者から見るとその不動産、例えばビルとして誰がオーナーか?そのビルに関して何か責任を以て対応してくれるのか?と言う事です。全くの一般の人の目から観ると。例えばビルの雨漏り欠落部分の修理等を言う場合、「誰に言えばすぐ対応してくれるの」と言う事です。
 確かに、その辺の対応は、その不動産投資ファンド?が決めた管理会社等で対応するマニュアルが当然あるでしょう。でも一般の人から見て本当に管理会社等で究極、痒い所まで届く何でも対応できるでしょうか。本来、そのビル・不動産の前に生身の人間が居るでしょうという事です。だって「そのビルは誰とは言いませんが元々、人が作ったものでしょう」と言う事です。不動産は株ではないと思うのです。確かに今迄株の価格と不動産価格は付随してきました。でも何か最近、不動産はその字の通り動かないものなのに、よもや今や1人歩きしてしまう状況になってきているのです。怖いです。日本は欧米ではない(欧米か!?です)日本人は他の東洋人と較べて外国文化を採り入れ易いと言われますが、(新物好き)でも風土が、思考方法が、考え方が違うと思うのです。日本は欧米のように大陸文化でなく狭い島国根性ですから基本的に土地への執着心は欧米人実感です。この不動産に係わる投資ファンドは不動産業界と金融業界の垣根を取り払うべく、これからの日本の将来の起爆剤と言われているのですが。何か私は自分自身、私共の業界の足を引っ張るような事かも知れませんが。それだけに不安なのです。今度は各種ファンドの破綻?バブルの二の舞は、否なんです。はたまたバブルの逆の形で起きるのではないか。これから先の金利は?上がるのでは。これは当然、今まで既に言われている訳です。この様に想像付かないところにも不安が拡がる訳です。
又、今迄に自分なりの不動産売買等の経験上、不動産に拘わる事は単純、明解が一番と思っている訳です。複雑にしたり又、イレギュラーな事をすればするほど、トラブルの種を作るだけなのです。アッァーー

 よく現在の家等を売却し新たに別な家等を買い替える場合、既に買い替え先が決まっている場合は良いのですが、まだこれから買い替え先を探している状況の中で、現在の家の売却先が決まり、契約をする場合に通常、契約時に相手方から手付金を受領しますが、この手付金の金額の事です。これから買い替え先の家等の契約する時に今度は、こちらが手付金を相手側に支払う訳ですが、この際、現在の家の売却時に受領した手付金の額は、買い替え先に支払う手付金の額と同じか又は低い金額を買い替え先の契約時に支払う手付金の額とした方が、良いと言えます。なぜかと言いますと万一、現在の家の売却が、手付金だけで解約されるケースも考えられるからです。手付金の性格は、互いにある一定期間内であれば手付金の金額を互いに放棄すれば解約できるのです。これは、これからの買い替え先の契約に支払う手付金にも関連し万一、現在の家の契約が手付金で解約された場合、買い替え先の契約で支払った手付金が、現在の家の売却で受領した手付金の金額より多く支払った場合、やはり買い替え先の契約も手付金で、解約せざるを得なくなった場合に、受領していた手付金より多く支払った分を自己負担で支払い、解約せざるをえない事になりかねません。又、この様な事例を逆手に取るような事をする輩がいないとも限りません。この他に、買い替え先を探す余裕期間等の特約等も契約書に盛り込む事等、やはり買い替えの場合、単純な購入の場合と較べても余程、気持ちに余裕を保てる方法を熟慮しないと希望する買い替え先の物件にも影響しかねません。

 検討する土地等の現地状況を確認に行って見るのは、土地上の状態を見るのは勿論ですが、最近は土壌汚染の法律まで出来ており、この土壌の件に関しては土の専門の分析業者に依頼するしかありません。又、この法律でよく車等に使用するオイル等は対象外となっているのです。実際、住宅地として利用する場合、何かの工場用地でない限り、オイルが染みこんでいる土地は住宅用地として、不向きだと思います。
 又、土地を見るのは下ばかりでなく上、上空も見なくてはなりません。場合によっては隣接地の電線・電話線又はテレビアンテナの線等が通過している事が有るのです。今迄、現地が空き地だったりすると、意外と簡単に通してしまう傾向?があるようです。場合によって、他に迂回できない事で容易に撤去出来ない場合もあるのです。又、先程の地中の事にもなりますが、よく隣接地の水道管・排水管等が通っている場合が、あります。事前に水道局や役所等の図面を確認し、出ていない場合でも実際、工事に入ってから、出てくる場合も有るのです。その場合、やはり隣地・近所又は町会の方に聞いてみる事が、一番の実態に近い形の様です。
 又、この近所の方々に伺う事は、その現地周辺の過去の現地もさる事ながら、周辺地域の歴史?も一つの土地を決める判断材料にもなるかと思います。その歴史の内容には、今迄に災害・浸水等及び事件・犯罪等があったか否か等も入ります。以上のような内容は、契約する前に確認すべき事になる場合もあり又、売主である今の所有者(売主)しか判らない事もある場合も予想され、これは売買する条件にも関わる重大な事柄にもなりかねません。不動産物件を決定するには、何しろ不動産は世界で同じものは、2つと無い千差万別なわけですから自分で普段、かねてから土地や家等の不動産物件に対し最低どうしても、この様な事は避けたい・受け入れ難い事柄がある場合だけを考慮して、不動産を決める事が一つの納得のいく決定方法ともいえます。

(このコーナーは弊社内の経験談又、業界内で話題に上った雑談事等、一般に聞けない事柄と思い、不動産取引等にお役に立てればと思っております。)

社員の話

 今から約40年位前の話との事です。場所は現在の横浜市瀬谷区の方との事で、現地と公図という法務局にある地図ですが、そっくりの場所が、2ヶ所有って取り違えるところだったとの事でした。結果的にお客様が下見された土地の場所と私共が御紹介した土地の場所が、1街区違っていた訳です。この場合、お客様が現地の方は詳しいと言われていたおり、互いによく判っているつもりでしたが、やはり、どの様な状況でも現地で待ち合わせてお互いに確認するべきとの事で、簡単な事のようでも、省略できない事があることを肝に銘じたとの事です。


(社員の独り言2)    日本全国偽装?
 北海道の肉から端を発した偽装問題。今までの日本の価値観が違っていた?今の日本の偽装症状は、かつての高度経済成長期のあらゆる産業の諸行の方法を引きずっているではないでしょうか。これは結果、時代の価値観の相違にも繋がり偽装問題と発展してしまった事になるのではないかと思うのです。昨今、一昔前の昭和の時代を懐かしみ(三丁目の夕日現象)一つのブームにもなっている感がしますが、当時の暮らしは、やはり先頃に流行ったいわゆる「もったいない」を今時より、普通に誰もが生活で行っていた事が絶対的にずーっと多く、それこそ昨今、言われる自然と一体の生活・知恵(お婆ちゃんの知恵)で行われていたと思います。捨ててしまった・忘れられた事々の中に今、必要な大事な事があったのではないか。その方策を捜す為に今、新たにいろんなエネルギーを費やしている?これこそ無駄なエネルギーを使っていると思う訳です。先の肉偽装の社長は、「どこでもやっている」と嘯いていましたが計らずもその後の老舗と言われる大店まで出てきた事は結果、皮肉にも当っていた訳です。
 では、先の昭和の時代の価値観と現在の価値観の違いは、何か?そこには時代の風潮流れが根底にあるのではと思われ、近年特に法令順守(コンプライアンス)があらゆる所で言われる様になって来た訳ですが確かに戦後、昭和にあった事象等を観ると今では考えられない・とても通じる話ではない事等が事件等になっていた訳です。そのような事は、当時より法律の整備も出てきて対応して来て良くなっている面(法律が後追い)もある訳ですが、(いわゆるアナログからデジタルへの変換とオーバーラップ)機械的なものでは補えないものが、あるのではないか。ひいては、その様な対応をして来た事が新たな観方・価値観の相違に繋がっているのではないか?とも思えるのです。
 例えば、最近の食品偽装問題等は主に賞味期限の偽装となっていますが、「賞味期限て何?」と私等は思うのです。私は、いつも食べ物は腐っていなければ食べてしまいます。大切な食料です。捨てられません!
さっきの昭和の時代は、それこそ、どうだったでしょうか。今、飽食の時代とも言われる反面、今でも世界のどこかでは1日まともに3食等摂れなく、ましてや何日も食べられない人々が居る現実、今この時もです。ところが今の日本の外食産業、スーパー・コンビニ等の弁当・惣菜等、1日前後限りで売れ残つた分は、すぐさま廃棄され、その量は何と、日本国民全員の昼食分が宛がえられる程の量が毎日、棄てられているという現実なのです。これこそ「もったいない」です。
 戦後、日本が必死に生きてきたのは、それこそ時代は「昭和」高度経済成長期と言われた頃、でも今より確実に「自然」は多かった・近かった・空気の匂いが「明瞭」だった。確かに、ばい煙・公害問題等もありました。でも、それ以上に自然・人間らしさ・生き生きらしさは、今よりあった訳で単なるノスタルジックからでは無く、実際そうだったと思うのです。
 昨今の業種の垣根を越えた偽装問題から、これは終には日本全体が偽装ではないか、今の景気も見せかけの偽装ではないか。景気など決して良くなく、良くなっても行かないのではないかと思えてしまうのです。
 さて景気の事もさる事ながら土地の価格・株の価格等は、どうでしょうか。又、石油の価格の値上がり等、特にそうではないでしょうか。石油は、余っているのです。世界的な省エネ効果も10年前から観ても格段に違う訳ですから。土地の価格も、おかしい訳です。一部では来年、08年初頭から調整期間に入り、場所により値下がりに転じる可能性があるのではと思う訳です。この様な事は、景気にも言える事かも知れないのです。浮かれてはなりません。気を引き締めなければならない事かもしれないのです。単に利益追求をしていては結果、廻り回って自分自身に降りかかるってくるやも知れません。いろいろな面で日本自体、時代の曲がり角に来ているのではないかとも思えるのです。
アーー絶対的な価値観とは?


社員の話独り言趣味から「TVでSL特集を見て」
 この間、NHKーBSテレビで日本のSL(蒸気機関車)特集番組を見ました。以前のドラマ・番組で写された蒸気機関車などを懐かしい映像・番組と共に放送されていたのです。昭和何年などのテロップが出る度に自分がその頃、年はいくつ、何をしていた頃だったか等、照らし合わせ思い出しながら見たのです。その場面を見ながら、近頃に無いドキドキ感があったのです。むしろ懐かしい「ドキドキ感」です。その頃(昭和)の写された日本の鉄道・駅・操車場等の風景・映像の中の機関車と人間の関係は、まるで従来から飼っている動物(馬・牛・犬・猫など)と人間のようでした。機関車は人間が運転・操作する様に従順に従い、動かないときは人からの整備・点検を受け、食べ物(石炭)・水を与えられ、回転台では人力で向きが変わるまで黙って動かず、レールの切り替え作業を終えて指示されては前進し、人が違った整備をしたら動かず、正常な整備後には人の指示(運転)通りに動き、実にスムーズ、円滑に動いている光景・風景に見えたのです。それは又、実に廻りの延々と祖先から日本(人)が培って受け継いできた従来の(日本)自然と正に溶け合っているの風景なのです。その風景に安心・安堵し、これでは鉄道事故は起こらないと思いました。「物を大事にする」これは日本人の性格の根底にある昔の農耕生活から伝わって来た事柄をあらためて思い知らされた感なのです。 
 作今はロボット(皮肉にも日本がその先端を走っている?)で何でも、人間の代わりをさせるべく大分、研究されてきて動作も進んで来ていますが、ここには人間とのふれあいが、先の光景の様に感じられなく何か無機質で、自然に溶け込んでいないと思えるのです。これは一種のノスタルジックとも言われるでしょう。でも明らかにいまの日本の風潮に無い・忘れられた事を思い起こされた思いです。
このままでいろんな意味で機械化・省力化等と言って日本は進んで行くのでしょうか。不安です。憂鬱です。あ〜っ 何か日本は忘れて来たものが在るのではないでしょうか。
 この頃、外国人から思わぬ日本的な事柄を教えられませんか。逆に教えられたり、それはまさしく日本の良かったところではなかったでしょうか。世界に誇れる。
これから日本が、未来に向けて行う何事も、忘れかけた、忘れた事を思い出しながら、その基準に日本人が合うかどうかを計りながら行かないと、それは、すぐ失敗し廃れてしまう技術、思考方法になってしまうかも知れません。

社員の驚き 国土交通省の不動産ネット取引推進報道

先日の新聞報道などを見て思わず絶句。不動産 土地 売家等を
パソコン・ネットを通じて現地を確認して遠隔地でも不動産・土地などを買える便利さ又、所有権の登記手続きまで可能とするとの事。
危惧する事は
〇売主が本当に本人かどうかの確認が可能?
〇物件が本当に場所・位置等で特定ができるかどうか?
〇書類手続き的に従来の方法より、どこまで信用性が獲得できるのか

等、過去の不動産事件等の歴史を見てきているアナログ的な人間には到底、受け入れがたい心境です。
不動産 土地・住宅等を売買する事は一生に一度あるかめったに機会が
無い人間にとっては、いくら遠い現地であろうと必ず購入する場合は、事前に現地を確認して、場所だけでなくその場所の雰囲気・空気等も肌で感じるべきもので、このような事も購入動機になるものと思ってもいるからです。観なくてもいいからという方もありますが、必ず現地で立ち会って確認するべきものです。必ずトラブルの原因になるものです。
これも今まで、いろんな不動産売買にまつわる紛争等を見て聞いて事もあるかと思います。
従来の登記手続きでも抜け道を見つけて詐欺行為等をしている事件・輩も
有る訳です。
現状でも100%安全とは言えない今以上の安全な不動産取引をネット通販の様な形で可能なのでしょうか。
薬のネット販売解禁の可否の時と同様に人の命よりは軽いという事でみられるのでしょうか。これもいわゆる自己責任の範疇になるのでしょうか。
恐い


最近の投資ファンド・収入向きマンション・ビル等、投資物件と土地価格の上昇傾向?

社員の(独り言)

 先日のあるテレビ番組で以前、建築された分譲マンションの今迄マンション居住者で利用されていた駐車場が突然、閉鎖され第三者に売却されてしまつたとの事。まず、これでは将来、現在のマンション自体が再建築が不可能となった事。只でさえ、従来の駐車場を含む敷地であったとしても、現在のマンションが建築された当時から、いろいろと建築に関する法律・条令及び行政指導等も、むしろ厳しく変わって来ているのが通例です。そのような環境では、今までと同じ規模のマンションを建築できるかというと、そう簡単に出来るとは言えないのです。又、この様なマンションの現在の実態ですと、マンションの入居者が、部屋を売却しようとしても、近隣のマンションと較べられて価格・条件面でも、不利に見られて思うように売れなくなります。このマンションと同様な時期に建てられたマンションは、当時の状況下で他にもある事は充分、予想されますので今後、同様な問題のケースが当然、出てくる可能性があります。現在の建築基準法では、極端に言えば他人の土地でも、敷地が確保されれば建築許可が取れるのです。今は他の面でも、従来の建築許可の方法が、他の面でも問題が指摘されて来ていますが、より良いマンションの見極め方は、管理がどの程度行き届いているか、管理人室にマンション全体の設計図等が適正に保管されているか等かと思います。先程のマンションの敷地がどの範囲までなのかは、区役所の建築課等に保管されている建築概要書等でも見られます。この敷地の範囲が実際のマンション敷地の所有権の範囲に合っているか否かは、法務局にある公図及び登記簿により地形・面積まで符合させる事が出来ます。もし、その公図・登記簿面積と建築許可申請の設計図面の敷地の形・面積が違うという事が判れば、先の事例のマンションと同様な問題が生じる可能性があります。、敷地が設計図と登記簿による所有権の面積が同一である事がやはりマンションを決める重要な判断材料と言えます。
又、上記のマンションの事例は、一戸建ての住宅等にも当然、当てはまる事になります。

社員の話

テレビで観たマンション再建築の懸念

買い替えの落とし穴

社員の話

 ある住宅が私道面だけに面している為、この私道で建築許可を受けられるか否かを役所の建築指導課へ確認したところ、この私道は、近隣の建物と同様に建売分譲を行う為に、位置指定道路と言う申請で作られた私道でした。念のため、実際の道路の形状である公道からの奥行き・幅員の各距離等を測ったところ、道路の幅は申請通りでしたが、驚いたのは公道からの私道の長さが、この私道の突き当たりにある今回の住宅敷地まで約1.5m届いていなかったのです。ましてやこの1.5mの部分の土地所有者は、同じこの私道から公道面に出た所の角地に住む方の所有名義になっていたのです。この現状では、この1,5mの土地所有者に承諾を得ないと現在の建物の建替え及び水道・下水管等の配管工事が発生した場合の掘削許可等が必要となり場合によっては、その1,5mの幅の土地所有者によっては、通行等も不可能とされるやも知れない状況だったのです。又、よく今日迄に何もトラブルが、無かったものだと驚いたものでした。その為、急遽その1,5mの土地所有者と将来にわたり、今回の住宅敷地所有者も私道の共有持分を持っていた事もあり、互いに前記の建築時や工事及び通行等を無条件で了解する旨の念書を印鑑証明書付で交わしてもらったのでした。今回のケースは同じ私道面を利用し、元来の分譲住宅購入者同士という事もあり、互いに了解しましたが将来的には、お互いに代替わりや所有者が変わって行く事は、当然に想定される訳で今のうちから、争いの種を摘み取っておけば先々にも、お互いにより良い関係になったと思っています。
 では、なぜこの様な私道に面さない敷地を分譲業者は作らざるを得なかったのかとこの様な私道申請に詳しい測量士に伺ったところ想像するに、なるべく販売区画・棟数を増やし売り上げを増やしたい為だったのではないかとの事でした。この様に状況により、私道面の土地・住宅は前面の私道の成り立ちまで確認する事も必要となります。この様な場合、契約条件に売主の方で対象土地の隣地の方の境界立会いのある測量をしてもらう事も、一つの予防策として必要最低限の事かとも思います。

社員の話

敷地が道路に面していない?!

(同じ土地が2つある?)

社長の話

祟りがある土地!?

社員の話

 とある役所内で土地等の造成等を許可する、よく開発課とか言う部署での話との事です。とある場所の造成許可申請を何社かの建設会社又は土木会社等が、以前から何回もその役所の部署に申請を出すのですが、中々、許可を出してくれないとのことでした。もちろん申請内容は、造成工事基準に合致し、役所の指導等にも合っており、何ら支障の無いものでした。では、「何で、そんなに許可を出さないんですか?」とある調査で来た人が、その役所の担当者に聞いてみましたら、「あまり公言できないのですが」と前置きされて、言った言葉が「実は今迄この土地に造成許可等を許可して、工事を始めると必ず何かの事故が起きる所」と言い始めて、それ以上の理由を言わなかったそうです。まさに役所という公の機関といえども何かその場所に対し、神がかり・迷信等を信じる見方・判断もしてしまうケースもあるのかと思ったそうです。 −ある業者間の集まりでの講演からー